Baugarantie – was ist inbegriffen? Die Perspektive eines Privathausbesitzers.
Was erwartet Sie bei einem Vertrag?
Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Garantie Ihnen Sicherheit bietet?
Eine Garantie ist mehr als eine Garantie
Eine Garantie ist ein Versprechen oder eine Zusicherung, die die Qualität oder Haltbarkeit eines Produkts oder einer Dienstleistung angibt. Eine Garantie (oder ein rechtsgültiger Vertrag) beschreibt die gewährten Garantien, die Bedingungen, unter denen der Verkäufer haftet, und die Bedingungen, die ausgeschlossen sind.
Baugarantien geben dem Käufer die Gewissheit, dass das gekaufte Haus bestimmte Erwartungen erfüllt. Einfach ausgedrückt ist es ein Versprechen, dass das Haus …
- … ist gut und gesund zum Leben
- … wird innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens und Budgets gebaut
- … ist handwerklich gut verarbeitet (keine Mängel)
- … wird nach den vereinbarten Plänen und Spezifikationen gebaut
- … mit hochwertigen Materialien von vertrauenswürdigen Lieferanten (die wiederum Garantien bieten)
Was erwartet Sie bei einem Vertrag?
Es gibt zwei Arten von Garantien, die immer Vertragsbestandteil sind:
Stillschweigende Garantien – das Gesetz sieht in Verträgen bestimmte Schutzmaßnahmen vor, unabhängig davon, ob diese in Ihrem Vertrag enthalten sind oder nicht. Jeder Vertrag enthält ungeschriebene Versprechen, da es unmöglich ist, alles genau festzulegen. In diesem Fall geht das Gesetz davon aus, dass die Baugarantie gewährleistet, dass das Gebäude einem bestimmten Qualitätsstandard entspricht. Dies kann in zwei Kategorien unterteilt werden:
- Garantie der Bewohnbarkeit. Dies ist eine Zusicherung, dass die Struktur des Hauses keine Mängel aufweist, die es bewohnbar machen würden.
- Baugarantie. Dies bedeutet, dass der Auftragnehmer im Bauprozess einen professionellen Standard an Fachkompetenz anwenden muss und der Auftragnehmer verpflichtet ist, alle offensichtlichen Mängel zu beheben.
Weder die Gewährleistung der Bewohnbarkeit noch die Bauausführung verlangen, dass die Struktur zu 100 % perfekt ist, da sie nicht für kleinere Reparaturen oder einfach nur ästhetische Probleme gedacht sind. Sie ersetzen auch keine ausdrücklichen Garantien!
Expressgarantien – die Garantie wird direkt in den Vertrag aufgenommen. Die ausdrückliche Garantie des Auftragnehmers hat (in den meisten Fällen) Vorrang vor einer stillschweigenden Garantie. Dies bedeutet, dass Auftragnehmer und Käufer für das haften, was im Vertrag steht. Eine gut formulierte Garantie beschreibt genau, was vom Auftragnehmer verlangt wird, und gibt Klarheit über die Umstände und den Zeitraum, in dem eine Abhilfe verfügbar sein soll. Beispiel: Der Auftragnehmer gewährt eine 5-Jahres-Garantie (zeitabhängig) für strukturelle Mängel an den vorgesehenen tragenden Elementen eines Hauses (detailspezifisch), nämlich: Fundament, Balken, tragende Wände, Erdanker, Fachwerke, tragende Wände und alles andere Elemente, die dazu bestimmt sind, Kräften und Momenten standzuhalten. Türen, Fenster und nicht tragende Wände sind jedoch nicht darunter enthalten; Für geringfügige Mängel, die nicht von der Gewährleistung ausgeschlossen sind, leistet der Auftragnehmer 2 Jahre Gewährleistung.
Es überrascht nicht, dass geringfügige Mängel die häufigste Meinungsverschiedenheit bei der Feststellung eines Baumängels sind, da die beteiligten Parteien sehr unterschiedliche Ansichten vertreten können. Zu den Parteien gehören in der Regel der Bauunternehmer, der Auftragnehmer, der Subunternehmer, der Materiallieferant, der Produkthersteller und der Käufer
Typische Garantieausschlüsse
Verträge befreien den Auftragnehmer in der Regel von der Verantwortung für die Reparatur von Mängeln oder den Austausch von Gebäudeteilen, wenn der Schaden oder Mangel auf Folgendes zurückzuführen ist:
- Normale Abnutzung
- Änderungen auf die vom Auftragnehmer nicht erbrachten Leistungen
- Zum Beispiel: ein vom Käufer beauftragter Klempner
- Missbrauch oder Schaden verursacht durch Dritte
- Zum Beispiel, wenn Möbeltransporte den Boden beschädigen
- Unsachgemäßer Gebrauch von Ausrüstung und Materialien
- Zum Beispiel: Überhitzung des Saunaofens, die zur Beschädigung der Geräte oder des Innenraums führen würde
- Der Versagen des Eigentümers um das Haus ordnungsgemäß zu betreiben oder zu warten (einschließlich Überwachungs- oder Wartungsgeräte)
- Zum Beispiel: Lüftungsfilter nicht wechseln, da dies die Lüftungsausrüstung beschädigen würde
höhere Gewalt
Ausschlüsse von höherer Gewalt, also außergewöhnliche, unvorhergesehene Ereignisse oder Umstände, die außerhalb der angemessenen Kontrolle einer Partei liegen, sind ebenfalls üblich. Abhängig von den Vertragsbestimmungen können folgende Fälle als höhere Gewalt angesehen werden:
- Kriege und andere Feindseligkeiten (z. B. Terrorismus), die dem Haus schaden
- Außergewöhnlich widriges Wetter
- Erdrutsche
- Brände
- Streiks (außerhalb des Auftragnehmers)
- Epidemien oder Pandemien (z. B. COVID-Unterbrechungen der Lieferkette)
- Naturkatastrophen wie Erdbeben, Überschwemmungen und Vulkane
Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Garantie Ihnen Sicherheit bietet?
- Stellen Sie sicher, dass der Auftragnehmer einen guten Ruf hat
- Bevor Sie einen Vertrag mit Ihrem Auftragnehmer unterzeichnen, bitten Sie ihn, die gewährte Garantie und deren Deckung zu erläutern – was wie lange abgedeckt ist und was nicht abgedeckt ist. Stellen Sie sicher, dass Sie mit dem Auftragnehmer auf derselben Seite sind
- Lesen Sie jede Zeile des Vertrags. Wenn Sie sich bei Verträgen nicht sicher fühlen, wenden Sie sich an einen auf Vertragsrecht spezialisierten Anwalt
Bevor Sie einziehen! Besichtigen Sie gemeinsam mit dem Bauunternehmer das Haus, um sicherzustellen, dass es planmäßig gebaut wurde und die in Ihrer Vereinbarung festgelegten Merkmale und Ausstattungsmerkmale aufweist. Machen Sie sich Notizen und fotografieren Sie alle Mängel und besprechen Sie mit dem Auftragnehmer, wie diese behoben werden sollen.
Vor der Übergabe des Hauses an den Käufer muss der Bauunternehmer die Mängel gemäß der Vereinbarung beheben und Anweisungen zur Wartung der Haussysteme erteilen.